漏れを修正中

ウォンさんは新居の天井に雨漏りがあるところを見せている。 — アズハル・マホフ/ザ・スター

多くの人が貯蓄を投資し、毎月の収入の多くを夢の家の購入に費やします。

彼らはこの家に引っ越して、苦労して手に入れた快適さを楽しむことを楽しみにしています。

ただし、誰もがその理想的な状況を経験できるわけではありません。

緑色に変わる: 壁のカビは構造物を損傷し、健康に害を及ぼす可能性があります。

講師のウォン・ヤ・ピン博士（56歳）は、約3年前に100万リンギットの自宅の鍵を入手したが、雨漏りの問題が解決されていないため、入居できていない。

ウォンさんは、2020年3月に鍵を受け取った日、ポーチエリアに湿気の兆候があったと語った。

この問題は物件の瑕疵担保責任期間内に発生したため、デベロッパーに苦情を申し立てた。

開発会社の請負業者は漏水箇所を特定し、4回にわたり修理を試みたが、問題は今日まで続いている。

サイバージャヤ出身のウォンさんは、不動産に入居することも賃貸することもできないにもかかわらず、住宅ローンを返済しなければならないため、窮地に陥っています。

「この物件のレンタル料は月額約 RM3,500 なので、現時点での損失は RM100,000 を超えています。

「瑕疵担保責任期間は今月（２月）で終了します。

「私の問題がどのように解決されるかわかりません」と彼は言いました。

防水不良の典型的な兆候は、コンクリート上の白華または可溶性鉱物の堆積物の存在です。

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同氏は、費用対効果の高い解決策を求めて、この問題を住宅・地層管理裁判所に持ち込むことを考えているが、その限界も認識している。

「たとえ結果が私に有利だったとしても、開発者は司法審査を申し立てることができ、そのためには私が民事訴訟で争う弁護士を任命する必要があります。

「不動産の代金を支払ったにもかかわらず、居住に適した状態に保つためにさらに多くのお金を費やす必要があり、これは面倒で不公平です。赤外線サーモグラフィー イメージャーは、漏水源を見つけるのに役立つツールです。

「たとえ法廷で争うことにしたとしても、勝訴することはなく、欠陥住宅を抱えてさらに多くのお金を失う可能性があります。

「開発者は、瑕疵担保期間中に問題を解決しようとしている間、建築家や技術者が承認した設計に従っていると主張しているが、責任期間が過ぎれば問題を免責されるのではないかと懸念している」とウォン氏は語った。

現在、分譲マンションに住んでいる彼は、地層開発における漏水問題の方がさらに深刻だと考えています。

「私はマンションの共同管理団体のメンバーであり、多くの地層開発で雨漏りの苦情が増加していることを認識しています。

「共用部の維持管理を監督するビル管理者は、ユニット間の漏水に関する苦情で行き詰まっています。

「しかし、問題の根本原因は仕上がりの悪さであり、それは開発会社と請負業者の責任であるべきだ」と同氏は述べた。

多数の苦情

クランバレーの地層開発における床間漏水の件数は増加しています。

実際、ここ数年で2倍以上に増加しました。

地方政府開発省のデータによると、クアラルンプール市役所（DBKL）は、2018年の489件の報告に対し、昨年は1,265件の報告を受け取りました。

同様に、セランゴール州のすべての地方自治体は、2017 年の報告数が 778 件だったのに対し、2021 年には累積で 1,318 件の報告を記録しました。

マレーシア基準局の防水委員会のメンバーであるクアン・ユー・ワイ氏は、これはストラタ管理法廷に寄せられた苦情の中で2番目に多い苦情だと述べた。クアン氏は、漏水に迅速に対処しなければ、建物に取り返しのつかない損傷を与える可能性があると述べた。

最も多く寄せられる苦情は、維持費の未払いに関するものです。

クアン氏は、床間の漏水は湿気、湿気、または水の浸透の存在によって判断され、そのような苦情には直ちに対応する必要があると説明しました。

「問題に迅速に対処しないと、建物に取り返しのつかない損傷を与えたり、健康上の問題を引き起こす可能性があります。

「時間の経過とともに建築材料や構造物の劣化が加速するでしょう。

「コンクリート構造物を支える金属棒の腐食を引き起こし、建物の構造の強度と完全性を低下させる可能性があります。

「また、漆喰や壁紙などの有機材料の劣化を引き起こし、壁や天井にひび割れを引き起こす可能性もあります」と彼は付け加えた。

健康要因についてクアン氏は、湿気が衛生状態の悪化、室内の空気の質、カビの蔓延と関連していることが証明されていると述べた。

残念ながら、階間漏水の問題は、影響を受ける区分所有者、原因と考えられる区分所有者、管理団体など多くの関係者が関与するため、解決が容易ではありません。 原因に応じてそのうちの1人または複数人が修理費用を負担しなければならないと同氏は述べた。

このような事項に対処するための標準的な運用手順は、2015 年ストラタ管理（維持管理）規則（SMR）に規定されています。

クアン氏は、いかなる紛争も地方議会レベルで建築長官に提起することができ、2013年地層管理法（SMA）の規定に従うと述べた。

クアラルンプール市庁舎の建築委員長で建築測量官のムハマド・ハフィジ・ロスリ氏は、2013年のSMAには、調査と是正に協力しない建物管理者や近隣住民には5万リンギットまたは3年間などの懲罰的措置が科せられる可能性があるとの条項があったと述べた。有罪判決を受けた場合は刑務所、またはその両方。

しかし、これまでに有罪判決を受けた人はいないと述べた。

「いずれにせよ、法律には欠陥があります。

「有罪判決が出れば、関係者は処罰されるだけで、漏洩問題は解決されず、その目的に反する」と同氏は述べた。

考えられる原因

床間漏水の調査を行っており、この問題に関連するいくつかの裁判で専門証人として呼ばれているクアン氏は、最も一般的な原因は家庭用水道管と防水工事だと述べた。

「プラスチック製の水道管や老朽化した金属製の水道管を備えた建物は、危険な水圧がかかると簡単に破裂する傾向があります。

「この問題は、国家水道委員会（SPAN）の水網と配管システムにおける統一技術ガイドラインに従って、配管とメンテナンスを改善することで解決できます。

「水漏れのその他の一般的な原因としては、外壁のひび割れや窓のシーリング材の劣化などが挙げられます」と同氏は付け加えた。

クアン氏は、滴る水の濃度を観察することで漏水の原因を特定できると述べた。

クアン氏は、滴下が一貫していない場合、その発生源は屋根、雨水縦樋、側溝、外壁の亀裂、エアコンの銅線からの結露、エアコンの漏れ、空気漏れである可能性があると述べた。

「滴下が速い場合は、家庭用水道管からの可能性があります。

「滴下が一貫して悪臭を伴う場合は、排水管からのものである可能性があります。

「一貫した滴下が急速でも悪臭でもなく、白華（コンクリート上の可溶性鉱物の堆積物の存在）である場合、それは防水の欠陥である可能性があります」と彼は言いました。

同氏は、湿地帯で浸水試験を実施することで検証できると説明した。排水管を一時的に遮断し、その区域を水で満たし、湿度計で湿度レベルを次の24時間監視するというものだ。

「水分マッピングは、濡れたエリアの下または濡れたエリアの壁で行うことができます。

「水分測定値が明らかに増加している場合は、防水工事が失敗していることを示しています」と、修理および修復請負業者として 20 年の経験を持つクアン氏は言いました。

同氏は、検査およびテストの基準のほか、使用可能な赤外線サーモグラフィー、内視鏡、圧力計テスト、壁スキャナー、音響漏れ検出器などの漏れ検出ツールも存在すると指摘した。

問題に対処する

シェーンという名前だけで知られることを望んでいたあるビル管理者は、住宅所有者は高級住宅開発物件を含め、こうした問題に対処しなければならないことに不満を感じていると語った。

同氏は、価格が約100万リンギットの一部の高級住宅では、5年も経たないうちに水漏れや浸透の問題が発生し始めたと述べた。

「開発業者は瑕疵担保期間が終了すると問題から手を洗い、そのような問題を解決する責任はビル管理者に移る。

「問題の原因は民間のユニットにあるにもかかわらず、影響を受けた住宅所有者はしばしばその不満を建物の管理者にぶつけます。

「多くの人は SMR 2015 について知りませんが、ビル管理者がこの問題を是正することを期待しています。

同氏は「建物管理者が管理する資金は個人の利益のために使用できないことを住民は理解する必要がある」と述べた。

シェーン氏は、この分野の専門家が不足していることも修理作業を効率的に行うのを困難にしていると語った。

「多くの場合、開発者から提供される配管計画は基本的なガイドにすぎず、実際の設計とは異なります。

「仕事を請け負う修理請負業者や配管工は、修理前に根本原因を見つけるのではなく、試行錯誤することがよくあります。

「建物の管理者は、問題の解決を修理請負業者や配管工に頼っている」と同氏は付け加えた。 ウーイ氏は、床間の漏水に関する苦情はよくあることで、新しい開発でも見られると述べた。

ペナンの11の階層化された不動産を監督する不動産管理者のエボン・ウーイ氏は、階間の漏れが非常に一般的になり、一部の新しい開発でも発生していることを認めた。

同氏によると、多くの住宅所有者は欠陥責任期間内に問題を解決するよう開発業者に報告するだろうが、この期間は通常空き所有から24カ月である。

しかし、漏水問題は瑕疵担保期間が終了してから表面化し、所有者が修理費用を負担しなければならなかったために、残念なケースもあったと彼女は述べた。

「たとえ瑕疵担保期間内に漏洩が発見されたとしても、開発業者の請負業者が一時的な修正を適用する場合があり、その修正は長くは続かず、問題が再発する頃には瑕疵担保期間が終了している」と同氏は述べた。

ウーイさんは自身の経験から、報告された10件に3件程度は解決が難しいと語った。

「責任者が協力を拒否し、与えられた時間内に問題を解決する努力をしない場合は、修理作業の見積を 3 回個別に取得し、検討のために提示します。

「私は彼らに自分の請負業者に仕事を依頼するためにさらに 7 日間の猶予を与えますが、それが失敗した場合は、上のユニットにアクセスできなくても仕事ができるという条件で、最も低い見積もりを出した請負業者を指名して作業を開始します。

「その費用は次回のメンテナンス請求書に含まれます。

「しかし、修理作業が他のユニットにアクセスできなければできない場合は、命令を得るために訴訟を法廷に付託する必要がある」と彼女は詳しく説明した。

同氏は、地方自治体開発省は、それなりの品質の住宅を不動産開発会社に依存している購入者の利益を保護することを検討する必要があると付け加えた。

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